› отзывы

› на объектах

› персонал

наш телефон: +7(926) ----------

Пн-Пт: с 9:00-19:00 Сб: 11:00-17:00

эл.почта: info@honneur.ru

г.Москва, Марьина роща 1-я Ямская улица, 10

Здание представляет собой систему неравно-долговечных конструкций, кото­рые, в свою очередь, состоят из неравно-долговечных элементов.

Сложность этой системы определяется функциональной связью этих кон­струкций или соотношением характеристик элементов внутри конструкций. Поддержание такой системы в работоспособном состоянии - задача реконст­рукции.

При техническом обосновании реконструкции здания правильнее говорить об отказе отдельных конструкций (элементов) (табл. 28.1), под которым понимается состояние элемента, предшествующее исчерпанию несущей способности при пол­ной потере ограждающих функций.

 

Классификация отказов

​

Нормативные сроки эксплуатации (расчетная долговечность) элементов зданий в разных странах принимаются неодинаковые, что связано не только с разными климатическими условиями, сколько с разным уровнем эксплуатации и содержания зданий. Отдельные примеры этого приведены в табл. 28.2.

 

Нормативные сроки эксплуатации отдельных конструкций, rоды

​

Нормативные сроки эксплуатации конструктивных элементов определя­ются действующим «Положением об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий объектов коммунального и социально-культурного назначения. Нормы проектирования)} (ВСН 58-88(р)).

Анализ дефектов конструкций в разных исследованиях показывает, что они возникают: из-за ошибок и недостатков проекта (4%); некачественного из­готовления деталей и конструкций (17,6%); низкого качества монтажа (41,6%); неудовлетворительной организации эксплуатации зданий (8%); совокупности указанных причин (17,6%). Схематично факторы надёжности и причины по­вреждений зданий обозначены на рис. 28.1.

​

Рис. 28.1 Причины повреждений зданий

Определяющим показателем надежности общественного здания в целом как системы является его оптимальный срок службы, определяемый во взаимо­связи всех факторов влияния.

Для принятия решения о реконструкции любого, в том числе и обществен­ного здания, целесообразно определить критерии её обоснованности. При этом имеет смысл разделить указанные критерии по их причинным свойствам: эко­номические, ситуационные, социальные, технические.

Экономические критерии являются основой для принятия решений вла­дельцем здания или инвестором, желающим получить в результате реконст­рукции новые свойства здания или дополнительные полезные площади ( объё­мы), эффективно использовать территории. При правильно сформированном бизнес-плане потенциальный заказчик даже по укрупнённым показателям мо­жет оценить правильность вложения средств и вовремя скорректировать зада­ние, исходя из своих реальных возможностей и потребностей.

 

Причиной реконструкции здания может стать и желание владельца сни­зить затраты на его эксплуатацию и содержание. Это достигается модернизаци­ей, или как сейчас это называют, санацией. Наглядный пример тому - активно проводимая сейчас политика энергосбережения для зданий за счёт утепления фасадов и кровель, замены оконных блоков, уход от централизованного тепло­снабжения и т.д. Для условий России средний расход условного топлива на 1 2 м площади составляет 80 кг/год, в то же время в скандинавских странах почти с тем же климатом - 24-25 кг/год.

Причиной реконструкции может быть и приобретение недостроенного объекта или объекта с так называемой «свободной» планировкой. Такого рода покупке, как правило, предшествует экономическая оценка её целесообразно­сти и, как следствие, принятие решения о реконструкции или достройке таких объектов, причём, как показывает опыт, достройка почти всегда перерастает в реконструкцию.

 

На принятие решения о реконструкции важное влияние оказывает инве­стиционная привлекательность объекта, которая связана с его расположением в окружающей застройке - престижностью района, наличием значительного зе­мельного участка, близостью к транспортным коммуникациям, возможностью расширения или надстройки, экономической надёжностью инвестиций и т.д.

Факторы, влияющие на принятое решение о реконструкции здания, можно схематично представить на рис. 28.2.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

В настоящее время практикуются различные варианты отношений участ­ников строительства на объектах реконструкции. В структуре типичного заказ­чика-инвестора сегодня только в 5-7% случаев имеется выделенная служба ОКС или УКС. Ещё примерно в 15-20% случаев временно привлекаются спе­циалисты для ведения функций заказчика-застройщика под конкретные объек­ты. В 8-12% случаях для исполнения функций технического 3аказчика нани­мают специализированную организацию (для Москвы, к примеру, это террито­риальные УКСы). Опыт передачи зданий в реконструкцию генподрядчику­-застройщику «под ключ» (обследование, проектирование, строительство), уже довольно широко применяемый в реконструкции жилых зданий, для общест­венных зданий пока не характерен, за исключением случаев передачи функций заказчика-застройщика управляющей иностранной фирме по системе инжини­ринг-генподряд.

​

Рис. 28.2 Факторы, влияющие на принятие решения о реконструкции здания

 Традиционная структура отношений участников реконструкции общественных зданий показана в табл. ­

 

Традиционные функции участник в реконструкции общественных зданий

​

 

Организации 3аказчика выбирает наиболее приемлемую для него универ­сальную проектно-строительную фирму и заключает с ней контракт, согласно которому заказчик обязуется оплатить фактические издержки. Главная особен­ность этого типа взаимодействия состоит в том, что подрядчик берёт на себя всю ответственность за проектирование и строительство объекта.

Подрядчик имеет право либо проектировать объекты своими силами либо привлечь для этого проектную организацию, готовую работать методом со­вмещения проектирования и строительства под его руководством. Такой тип взаимодействия и его наиболее характерная форма -контракт типа «под ключ» - получили наибольшее распространение за рубежом и в основном промыш­ленном строительстве.

В соответствии с характером проведения СМР можно представить сле­дующую классификацию применяемых сегодня в России методов и способов реконструкции (рис. 28.3).

 

К решению о реконструкции без остановки эксплуатации (РБОЭ) объекта приводят следующие условия:

- организация реконструкции локальными объёмами - хороший способ предупреждения и ограничения финансовых рисков;

- большинству владельцев общественных зданий не удаётся аккумулировать достаточные финансовые средства для ведения комплексной реконструк­ции в полном объёме здания, и они вынуждены искать возможность проведе­ния такой же реконструкции, но локальными объёмами; ­

- в некоторых случаях это обусловлено внутренними функциональными проблемами организации несистемного характера использования здания;

- в некоторых - напротив, собственной технологией (невозможностью её остановки функционирования либо необходимостью быстрого изменения тех­нологии);

- в большинстве случаев владелец здания не имеет «переселенческого фонда» или возможности арендовать подходящее здание на период реконст­рукции;

- причиной может быть предарендная или предпродажная подготовка части помещений или реконструкция вновь арендованной части здания;

- во многих случаях локальный комплекс работ по перепланировке и усилению конструкций привязывают к проведению капитального ремонта здания;

- причиной может быть и локальный пожар или иная авария, без оперативной ликвидации последствий которой невозможна полноценная эксплуата­ция здания. В 70-75% случаев локальные работы серьёзно затрагивают инже­нерные системы и конструкции здания. В локальный объём одновременно мо­гут включаться работы, присущие и капремонту, и реконструкции.

​­

Рис. 28.3 Классификация методов и способов реконструкции общественных зданий