8.2 Виды девелопмента

Девелопмент обычно выступает в двух видах. В случае первого вида деве­лопер не берет на себя финансовые риски и работает на условиях гонорара. Чаще всего инвестор нанимает девелопера (реализатора проекта), чтобы по­следние на выбранном земельном участке построил здание «под ключ» и, воз­можно, заполнил его арендаторами. Выбор девелопера происходит, как прави­ло, посредством тендера.

В таком проекте девелопер обычно не участвует своими деньгами. Он лишь организует проектирование на деньги заказчика, необходимые согласо­вания с властями, строительство и сдачу площадей. На все необходимые рабо­ты он привлекает специалистов ( архитекторов, подрядчиков, инжиниринговые фирмы и т. д.), но ответственность за весь проект в целом лежит на девелопере. Гонорар за руководство проектом в особо сложных случаях может достигать 10% от стоимости проекта.

В случае второго вида девелопмента создается коммерческая недвижи­мость. При этом девелопер выступает как единоличный организатор проекта.

По сути, девелоnер выполняет те же функции, что и в первой схеме, но кроме этого, еще и занимается построением финансовой схемы проекта. При этом девелопер вкладывает в проект собственные средства, которые и являются стержнем будущей финансовой схемы.

Финансовая схема крупных девелоперских проектов обычно представляет со­бой сложную комбинацию собственных средств девелопера, привлеченных инве­стиций, банковских кредитов и предарендных платежей от будущих арендаторов.

Попытка положиться на один финансовый источник практически обре­чена на провал. При смешанном финансировании девелопер имеет долю в бу­дущем доходном здании, например, при вложении на раннем этапе 10% от стоимости проекта девелопер претендует в будущем на долю до 50% построен­ной недвижимости.

Естественно, что высокая прибыльность операций объясняется высокими рисками неудачи проекта, которые несет на себе девелопер. В связи с этим большинство специалистов сходится на том, что девелопмент такого рода яв­ляется наиболее сложной из всех возможных операцией на рынке недвижимо­сп1, хотя бы потому, что в одном проекте совмещены и риэлтерские, и строи­тельные, и архитектурные, и очень сложные финансовые операции.