27.3.2 Оценка качества зданий

Все окружающие нас здания имеют разные характеристики по основным по­казателям. Критериями оценки состояния здания являются физический и мораль­ный износ.

Физический износ здания заключается в ухудшении технических качеств или состояния конструктивных элементов (потеря несущей способности, изолирую­щей способности, ухудшение внешнего вида). Физический износ выражается в процентах или в рублях. Процент износа определяется двумя способами. Для при­ближенных оценок используют сопоставление фактической продолжительности эксплуатации с нормативным сроком службы. Фактический износ

​

Для точного определения физического износа обследуют фактическое со­стояние здания, его конструктивных частей и инженерных систем. В табл. 27.1 приведены конкретные признаки состояния элементов здания, ориентировоч­ный физический износ и примерная стоимость ремонта. Предельный физи­ческий износ здания составляет 70 %.

Различают стоимость здания восстановительную (строительную) и дейст­вительную (балансовую). Восстановительная стоимость определяется как первоначальная (сметная) стоимость здания без учета его износа, но опреде­ленная в ценах на момент обследования. Действительная стоимость - это восстановительная стоимость за вычетом процента износа элементов здания или всего здания.

Моральный износ здания - его обесценивание за счет морального старе­ния. Установлены две формы морального износа. Моральный износ первой формы - это снижение восстановительной стоимости здания вследствие уменьшения затрат на производство, определяемое произведением первона­чальной стоимости и коэффициента, учитывающего его отношение новой стоимости конструкций и инженерного оборудования к старой. Моральный износ второй формы отражает несоответствие объемно-планировочных и конструктивных решений, инженерного оборудования современным требо­ваниям. Ориентировочные показатели морального износа зданий приведены в табл. 27.2.

Таблица для ориентировочной оценки фактического износа зданий

​

Ориентировочные показатели степени морального износа

​